Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел вопрос разъяснения норм приказа Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее - приказ N 540, Классификатор) и сообщает следующее.

1. Принятие Классификатора было обусловлено положениями статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации и направлено на упорядочение составления правил землепользования и застройки, упорядочение государственного кадастрового учета объектов недвижимости, ведения единого автоматизированного документооборота на всей территории Российской Федерации, упрощение землепользования.
2. Следует отметить, что до издания классификатора при установлении видов разрешенного использования органы самостоятельно определяли наименование вида разрешенного использования. Вместе с тем после вступления в силу приказа N 540 виды разрешенного использования в правилах землепользования и застройки устанавливаются в соответствии с классификатором.
3. Органы местного самоуправления устанавливают виды разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки, если они были приняты до вступления в силу приказа N 540, однако если виды разрешенного использования устанавливаются или изменяются в правилах землепользования и застройки после 24.12.2014, то виды разрешенного использования должны соответствовать классификатору.

Так, согласно пунктам 12, 13 статьи 34 названного федерального закона до 1 января 2020 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.

По заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения ГКН о разрешенном использовании земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» уполномоченные органы обязаны направлять документы для внесения сведений в ГКН в случаях принятия ими решений, в том числе об утверждении правил землепользования и застройки, об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Отмечаем, что виды разрешенного использования применяются не только в связи с предоставлением земельных участков, но и действуют в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности.

Дополнительно сообщаем, что Минэкономразвития России планирует внесение соответствующих изменений в приказ N 540 по результатам обобщения практики применения Классификатора видов разрешенного использования.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. № 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее – Приказ № 540, классификатор).

Классификатор разработан во исполнение п. 13 плана мероприятий («дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 1 декабря 2012 г. № 2236-р, п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Классификатор определяет исчерпывающий перечень видов разрешенного использования земельных участков, устанавливаемых после вступления Приказа № 540 в силу, содержит наименование вида разрешенного использования, его описание, код вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно п. 11 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 171-ФЗ) разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

В соответствии с п. 12 ст. 34 ФЗ № 171-ФЗ до 1 января 2020 г. орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.

Согласно п. 13 ст. 34 ФЗ № 171-ФЗ по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Документ зарегистрирован в Минюсте России 8 сентября 2014 г. за № 33995, вступает в силу по истечении 90 дней после его официального опубликования (до настоящего времени не опубликован).

С текстом Приказа № 540, классификатором можно ознакомиться в приложении к настоящей новости.

Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 1 сентября 2014 г. N 540 г. Москва «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»

Комментарии Российской Газеты

Регистрационный N 33995

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст. 4147; 2003, N 27, ст. 2700; 2004, N 27, ст. 2711; N 41, ст. 3993; N 52, ст. 5276; 2005, N 1, ст. 15, 17; N 10, ст. 763; N 30, ст. 3122, 3128; 2006, N 1, ст. 17; N 17, ст. 1782; N 23, ст. 2380; N 27, ст. 2880, 2881; N 31, ст. 3453; N 43, ст. 4412; N 50, ст. 5279, 5282, 5498; 2007, N 1, ст. 23, 24; N 10, ст. 1148; N 21, ст. 2455; N 26, ст. 3075; N 31, ст. 4009; N 45, ст. 5417; N 46, ст. 5553; 2008, N 20, ст. 2251, 2253; N 29, ст. 3418; N 30, ст. 3597, 3616; N 52, ст. 6236; 2009, N 1, ст. 19; N 11, ст. 1261; N 29, ст. 3582, 3601; N 30, ст. 3735; N 52, ст. 6416, 6419, 6441; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 47, 54; N 13, ст. 1688; N 15, ст. 2029; N 25, ст. 3531; N 27, ст. 3880; N 29, ст. 4284; N 30, ст. 4562, 4563, 4567, 4590, 4594, 4605; N 48, ст. 6732; N 49, ст. 7027, 7043; N 50, ст. 7343, 7365, 7359, 7366; N 51, ст. 7446, 7448; 2012, N 26, ст. 3446; N 31, ст. 4322; N 53, ст. 7643; 2013, N 9, ст. 873; N 14, ст. 1663; N 30, ст. 4080; 2014, N 26, ст. 3377) приказываю :

Приказ 540 министерство экономического развития

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков

Документ с изменениями, внесенными:
приказом Минэкономразвития России от 30 сентября 2015 года N 709 (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 23.10.2015, N 0001201510230025);
приказом Минэкономразвития России от 6 октября 2017 года N 547 (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 27.10.2017, N 0001201710270001).
____________________________________________________________________

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст.4147; 2003, N 27, ст.2700; 2004, N 27, ст.2711; N 41, ст.3993; N 52, ст.5276; 2005, N 1, ст.15, 17; N 10, ст.763; N 30, ст.3122, 3128; 2006, N 1, ст.17; N 17, ст.1782; N 23, ст.2380; N 27, ст.2880, 2881; N 31, ст.3453; N 43, ст.4412; N 50, ст.5279, 5282, 5498; 2007, N 1, ст.23, 24; N 10, ст.1148; N 21, ст.2455; N 26, ст.3075; N 31, ст.4009; N 45, ст.5417; N 46, ст.5553; 2008, N 20, ст.2251, 2253; N 29, ст.3418; N 30, ст.3597, 3616; N 52, ст.6236; 2009, N 1, ст.19; N 11, ст.1261; N 29, ст.3582, 3601; N 30, ст.3735; N 52, ст.6416, 6419, 6441; 2010, N 30, ст.3998; 2011, N 1, ст.47, 54; N 13, ст.1688; N 15, ст.2029; N 25, ст.3531; N 27, ст.3880; N 29, ст.4284; N 30, ст.4562, 4563, 4567, 4590, 4594, 4605; N 48, ст.6732; N 49, ст.7027, 7043; N 50, ст.7343, 7365, 7359, 7366; N 51, ст.7446, 7448; 2012, N 26, ст.3446; N 31, ст.4322; N 53, ст.7643; 2013, N 9, ст.873; N 14, ст.1663; N 30, ст.4080; 2014, N 26, ст.3377)

1. Утвердить классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

2. Установить, что в соответствии с классификатором, утвержденным пунктом 1 настоящего приказа, определяются виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления настоящего приказа в силу.

3. Настоящий приказ вступает в силу по истечении 90 дней после дня его официального опубликования.

Зарегистрировано
в Министерстве юстиции
Российской Федерации
8 сентября 2014 года,
регистрационный N 33995

Введение классификатора видов разрешенного использования земельных участков

08 сентября 2014 года в Министерстве юстиции РФ за номером 33995 был зарегистрирован Приказ Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее – Приказ).

Данный документ существенно меняет правовое регулирование хозяйственной деятельности в отношении земельных участков, комментирует юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Андрей Кулаков .

1. Вводится закрытый перечень видов разрешенного использования.

До введения указанного классификатора можно было увидеть такие виды разрешенного использования земельного участка, как «для размещения магазина детских товаров» или «для размещения отделения банка», что затрудняло оценку соответствия вида разрешенного использования градостроительными регламентами и т.п. С 24 декабря 2014 года при определении вида разрешенного использования необходимо будет использовать лишь один из видов, содержащихся в классификаторе. В то же время, наименование и описание видов разрешенного использования сконструированы таким образом, чтобы не допустить злоупотреблений. Так, например, при необходимости установить ограничения по высоте жилых домов, которые могут быть возведены на конкретном участке, вместо вида разрешенного использования «для размещения многоквартирного дома» могут использоваться «среднеэтажная жилая застройка» или «многоэтажная жилая застройка», которые позволят застройщику использовать участок только в соответствии с описанием данных видов разрешенного использования, без лишний интерпретаций.

2. Менять разрешенное использование, определенное до вступления в силу Приказа, не придется.

Внося изменения в Земельный кодекс РФ законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), законодатель предусмотрел, что разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному Классификатору (ч. 11 ст. 34 Закона № 171-ФЗ). В то же время, переформирование земельного участка (изменение границ, раздел и т.п.), влекущее необходимость проведения кадастрового учета, повлечет за собой приведение разрешенного вида использования участка в соответствии с Классификатором.

С учетом того, что закон № 171-ФЗ вступает в целом в силу с 1 марта 2015 года, возникала правовая неопределенность о применении Классификатора в период с момента вступления в силу и до 01.03.2015 к ранее сформированным земельным участкам, которая, вероятно, будет разрешена правоприменительной практикой.

3. Конфликт классификатора с градостроительной документацией.

С учетом того, что виды разрешенного использования в Классификаторе не соответствуют видам разрешенного использования, установленным градостроительными регламентами, предусмотренное ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ право на выбор любого разрешенного использования, предусмотренного градостроительным регламентом, может вступить в противоречие с необходимостью соответствия вида разрешенного использования вводимому Классификатору. Так, например, ПЗЗ Санкт-Петербурга для территориальной зоны ТД 1_1 предусматривает в качестве одного из основных видов разрешенного использования «для размещения объектов розничной торговли», в то время как классификатор предусматривает более узкие виды разрешенного использования: «торговые центры (торгово-развлекательные центры)», «рынки», «магазины».

В связи с вышеизложенным, до приведения градостроительных регламентов в части видов разрешенного использования в соответствие с Классификатором могут возникать формальные противоречия между содержанием градостроительных регламентов и Классификатора.

Андрей Кулаков полагает, что в этом случае при выборе правообладателем соответствующего вида разрешенного использования в составе градостроительного регламента уполномоченный орган будет применять наиболее близкий вид разрешенного использования по Классификатору, т.е. существенных сложностей в правоприменении не ожидается.

Во избежание правовой неопределенности адвокатским бюро «Качкин и Партнеры» был направлен соответствующий запрос в Министерство экономического развития РФ.

В последние годы правовое регулирование в сфере земельно – имущественных отношений претерпевает существенные изменения. Одним из основных нормативных правовых актов, значительно повлиявших на реформирование земельного законодательства, стал утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 Классификатор видов разрешенного использования земельных участков .

Классификатор разработан во исполнение пункта 13 плана мероприятий («дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 01.12.2012 № 2236-р , пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации и определяет исчерпывающий перечень видов разрешенного использования земельных участков (далее также – ВРИ, виды разрешенного использования).

Классификатор направлен на устранение бессистемности, излишней конкретизации, ненужного разнообразия видов разрешенного использования, сложившихся в результате многолетней практики самостоятельного установления ВРИ органами местного самоуправления путем закрепления их в правилах землепользования и застройки муниципальных образований.

Классификатор ВРИ представляет собой единую систему типологии видов разрешенного использования земельных участков. Он устанавливает определенный стандарт видов разрешенного использования - их наименования, содержание и кодовые обозначения. В описании вида разрешенного использования приводится разрешенная деятельность на земельном участке, виды объектов, размещение которых соответствует установленному ВРИ.

Виды разрешенного использования земельных участков изложены в Классификаторе не просто путем последовательного перечисления. В структуре Классификатора отдельные виды разрешенного использования объединены в более крупные группы. Данная группировка использована не только для наиболее понятного восприятия содержащейся в Классификаторе информации, но и как показывает практика, удобна в применении разработчиком правил землепользования и застройки при подготовке градостроительного регламента.

Стоит отметить то обстоятельство, что описание содержания видов разрешенного использования является достаточно широким и включает в себя обширный спектр видов деятельности, разрешенных к осуществлению на земельном участке, в том числе, предусматривает размещение объектов, которые раньше должны были быть включены в состав вспомогательных видов разрешенного использования. Так, например, в содержание видов разрешенного использования «Жилой застройки» включено размещение гаражей, автостоянок. Кроме того, часть видов разрешенного использования земельных участков, связанных с жилой застройкой, содержит в своем составе выращивание плодовых, ягодных овощных, бахчевых, декоративных культур, обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха. В данном примере речь идет о сопутствующем использовании земельного участка, которое неразрывно связано с его основным назначением, и, по сути, является вспомогательным видом разрешенного использования.

Данное обстоятельство исключает необходимость закрепления в градостроительном регламенте размещение объектов, требующихся для полноценного функционирования территории (таких как объекты, предназначенные для временного хранения автомобильного транспорта, объекты, обслуживающие жилую застройку и пр.) в качестве вспомогательных видов разрешенного использования в жилых, общественно-деловых и иных зонах, что, безусловно, является положительным моментом.

Кроме того, Приказ № 540 содержит отдельную оговорку о том, что содержание всех видов разрешенного использования, перечисленных в Классификаторе, допускает без отдельного указания в Классификаторе размещение и эксплуатацию линейного объекта (кроме железных дорог общего пользования и автомобильных дорог общего пользования федерального и регионального значения), размещение защитных сооружений (насаждений), объектов мелиорации, антенно-мачтовых сооружений, информационных и геодезических знаков. Из этого следует, что объекты инженерно-технического обеспечения зданий, строений, сооружений являются разрешенными во всех территориальных зонах.

Учитывая то, что функционирование практически любого объекта не представляется возможным без инженерных сетей (связь, водопровод, канализация, электроснабжение, теплоснабжение и т.д.), ранее их указание было необходимо в градостроительном регламенте всех территориальных зон в качестве вспомогательного вида разрешенного использования, а с принятием Классификатора, закрепившего возможность размещения и эксплуатации линейных объектов совместно с любым видом разрешенного использования земельного участка без необходимости отдельного указания таких объектов, содержание градостроительных регламентов значительно упростилось.

Рассмотренные примеры наглядно иллюстрируют то, что Классификатор ВРИ существенно облегчил работу по подготовке правил землепользования и застройки за счет унификации подходов, ликвидации разночтений, возникающих при определении видов разрешенного использования, исключения их излишней детализации, приводящей не только к перегруженности градостроительных регламентов, но и к последующей необходимости их частой корректировки.

Казалось бы, унификация и упорядочивание ВРИ путем введения Классификатором единой терминологии с четко определенным содержанием, должны устранить проблемы двоякого толкования и неправильного определения видов разрешенного использования при подготовке проектов правил землепользования и застройки, что, в общем - то, и произошло. Однако структура Классификатора и некоторые формулировки ВРИ при практическом применении вызывают больше затруднения, нежели устраняют неточности.

В результате практической деятельности по подготовке документов градостроительного зонирования специалистам, органам государственной власти, органам местного самоуправления, а также иным правоприменителям пришлось столкнуться с рядом трудноразрешимых вопросов, вызванных нововведенными видами разрешенного использования, закрепленными в Классификаторе.

Стоит отметить, что разработчики Классификатора, понимая значимость его принятия и в то же время осознавая не безупречность первой редакции, изначально предвосхищали неизбежное возникновение необходимости корректировки в целях его улучшения. Так, М.В. Бочаров, заместитель директора Департамента недвижимости Министерства экономического развития Российской Федерации, отмечал, что «Его совершенствование будет продолжаться также и в связи с появлением новых видов деятельности (в качестве примера можно привести институт некоммерческого найма), так и с целью лучшего приспособления классификатора для прочих нужд – оценки, предоставления земельных участков и т.д. При этом в его совершенствовании необходимо проявлять определенную сдержанность и мудрость. Потребности и условия многих регионов могут отличаться (так, в некоторых городах существуют особые традиции зонирования и наименования), но нужно понимать, что классификатор должен служить интересам страны в целом, и последующие его изменения должны быть обоснованы вескими причинами» .

Вместе с тем, до внесения необходимых изменений, осознавая не совершенность Классификатора, а также проявляя «сдержанность и мудрость» правоприменители, сталкиваясь с проблемами в процессе его использования, пытались самостоятельно найти оптимальные решения преодоления таких проблем и адаптировать Классификатор с учетом специфики муниципальных образований.

Один из главных, существенных недостатков, связанный с определением видов разрешенного использования для жилой застройки, был выявлен при первом же применении Классификатора на практике. В результате использования установленных норм сложилась неоднозначная ситуация в части определения ВРИ для зоны малоэтажной жилой застройки, являющейся характерной, как правило, для большинства муниципальных образований страны.

Классификатор не предусматривал основной вид разрешенного использования, отражающий потребности и соответствующий в полной мере назначению зоны малоэтажной жилой застройки. В первоначальной редакции Классификатора был предложен вид разрешенного использования «малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилое строительство; размещение дачных домов и садовых домов)», под которым фактически понималось индивидуальное жилое строительство, а именно «размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры», что автоматически исключало возможность его применения, как ВРИ, предусматривающего строительство многоквартирной жилой застройки малой этажности. Таким образом, Классификатором не был предусмотрен вид разрешенного использования, к которому однозначно и бесспорно можно было бы отнести 2-3 этажные многоквартирные жилые дома.

В поисках наиболее подходящего решения был рассмотрен вариант включения в градостроительный регламент зоны малоэтажной жилой застройки такого основного ВРИ, как «блокированная жилая застройка» с максимальным количеством блоков до 10, что, в свою очередь, делает данную застройку приближенной к многоквартирным жилым домам. Такой вариант применения видов разрешенного использования не совсем подходит для муниципальных образований, где планируется или существует застройка многоквартирными жилыми домами в 2-3 этажа с количеством квартир больше 10.

Осознавая некую проблематичность данного подхода, в поисках иных решений, был найден еще один вариант, заключающийся в установлении основного ВРИ «среднеэтажная жилая застройка» и ограничении его в параметрах - этажность до 3-х этажей. Однако необходимо отметить, что данное решение могло противоречить нормативам градостроительного проектирования, которые предусматривают для среднеэтажной жилой застройки количество этажей от 4 и выше. Так, к примеру, региональные нормативы градостроительного проектирования Ханты – Мансийского автономного округа – Югры, утвержденные Постановлением Правительства Ханты –Мансийского автономного округа – Югры от 29.12.2014 № 534 – п , предусматривают для среднеэтажной жилой застройки этажность от 4 до 8 этажей. Поэтому, стоит признать, что ни один подход в полной мере не устранял сложившуюся проблему и не являлся оптимальным решением.

Учитывая изложенное выше, наиболее целесообразным и результативным выходом являлось внесение изменений в Классификатор, которые позволяли бы однозначно определять вид разрешенного использования земельных участков и объектов, расположенных на них.

В продолжение вопроса жилого строительства, необходимо остановиться на еще одном пробеле, связанном с отсутствием возможности размещения жилых дачных домов на землях сельскохозяйственного назначения. Указанный ВРИ, несмотря на его актуальность и распространенность как в городских округах, так и в поселениях, не предусмотрен Классификатором. Данное обстоятельство влечет негативные последствия в виде недопустимости формирования земельного участка под такой вид разрешенного использования и, как следствие, размещения такого ВРИ.

Справедливости ради стоит отметить, что Классификатором не полностью упущен вопрос дачного строительства. Так, размещение дачных домов было предусмотрено ВРИ «малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов)», однако, данный вид разрешенного использования применим лишь к землям населенного пункта, что не исправляет возникшую проблему.

Учитывая, что данный вопрос является крайне актуальным, а ВРИ востребованным для многих муниципальных образований, в целях устранения пробела также возникла необходимость внесения изменений в Классификатор, в части дополнения соответствующим видом разрешенного использования.

Кроме того, в некоторых случаях отрицательную реакцию у правоприменителей вызывало нелогичное и неуместное распределение ВРИ по группам. В частности, несовместимое сочетание было закреплено в ВРИ «коммунальное обслуживание», который включал в себя «Размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения населения и организаций коммунальными услугами, в частности: поставка воды, тепла, электричества, газа, предоставление услуг связи, отвод канализационных стоков, очистка и уборка объектов недвижимости (котельные, водозаборы, очистные сооружения, насосные станции, водопроводы, линии электропередачи, трансформаторные подстанции, газопроводы, линии связи, телефонные станции, канализация, стоянки, гаражи и мастерские для обслуживания уборочной и аварийной техники, мусоросжигательные и мусороперерабатывающие заводы, полигоны по захоронению и сортировке бытового мусора и отходов, места сбора вещей для их вторичной переработки , а также здания или помещения, предназначенные для приема населения и организаций в связи с предоставлением им коммунальных услуг)».

Данный ВРИ содержал противоречивые для одной группы виды разрешенного использования. Поскольку такой ВРИ, как «коммунальное обслуживание» характерен для включения в качестве основного и вспомогательного видов разрешенного использования в градостроительный регламент многих территориальных зон, установление в нем некоторых ВРИ, просто недопустимо. К примеру, «коммунальное обслуживание» подлежит включению в качестве основного вида разрешенного использования в ряд общественно - деловых зон, что, в свою очередь, автоматически вызывает негативное отношение к возможности размещения в них «Мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов, полигонов по захоронению и сортировки бытового мусора», учитывая степень негативного воздействия на окружающую среду указанных объектов, в то время как «газопроводы, линии связи, канализации и т.д.» не просто допустимы, а являются необходимыми ВРИ для нормального функционирования объектов расположенных в данных территориальных зонах. Мусоросжигательные и мусороперерабатывающих заводы, полигоны по захоронению и сортировки бытового мусора, являются специальными объектами, требующими установления санитарно - защитных зон, и подлежат включению в соответствующую группу ВРИ «Специальная». Ранее эту проблему пытались решить путем установления такого ограничения в градостроительном регламенте, как запрет на размещение объектов, причиняющих вред окружающей среде и санитарному благополучию, что подразумевало под собой недопустимость размещения заводов и полигонов, требующих установления санитарно – защитных зон. Вместе с тем, указанное выше обстоятельство предопределяет потребность разграничения объектов, содержащихся в описании ВРИ «коммунальное обслуживание», и исключения «Мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов, полигонов по захоронению и сортировке бытового мусора».

Содержание некоторых ВРИ вызывало в ходе работы вопросы, аргументированные ответы на которые не были найдены. Например, один из таких вопросов связан с описанием содержания ВРИ «автомобильный транспорт», закрепляющего «размещение автомобильных дорог вне границ населенного пункта», на что возникает вполне разумный вопрос: «а как же дороги в границах населенного пункта?». Полагаю, что доводов, обуславливающих правильность данной формулировки, нет, и это является недочетом, требующего корректировки Классификатора путем внесения изменений.

Также вопросы вызывали описания видов разрешенного использования «деловое управление» и «банковская деятельность», которые включают в себя тождественные объекты: «Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения органов управления производством,..., банковской, страховой деятельностью,…» и «размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые». Каким критерием необходимо руководствоваться при выборе ВРИ для включения организации в сфере банковской деятельности, остается загадкой. В целях устранения путаницы при выборе вида разрешенного использования целесообразно исключить объекты банковской и страховой деятельности из ВРИ «деловое управление».

Кроме того, Классификатор содержит закрытый перечень видов разрешенного использования, что исключает возможность учета индивидуальных особенностей территории в градостроительном проектировании. Например, установлен закрытый перечень объектов, которые могут быть размещены на земельном участке с видом разрешенного использования «Развлечения». При этом виды развлекательных сооружений не ограничиваются дискотеками, танцевальными площадками, ночными клубами, аквапарками, боулингом, аттракционами, ипподромами, игровыми автоматами или игровыми площадками. Достаточно распространен на практике бильярд или пейнтбол, которые не включаются ни в одну из категорий. Закрытый перечень содержит и вид разрешенного использования «Спорт», в котором также учтены не все объекты, востребованные на практике, например, отсутствуют картодромы. Поэтому наиболее разумным выходом является установление формулировок расширительного толкования содержания ВРИ, включающих в себя множество различных объектов, которые невозможно перечислить в Классификаторе для недопущения перегруженности.

Учитывая изложенные выше недостатки и пробелы, а также важность применения Классификатора в практической деятельности и его влияние на земельно - имущественные отношения, назрела острая необходимость внесения изменений с учетом выявленных проблем.

Именно поэтому в конце 2015 года был принят приказ Минэкономразвития России от 30.09.2015 № 709 «О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540» (далее также – Приказ № 709).

Приказ № 709 направлен на уточнение формулировок отдельных видов разрешенного использования и дополнение Классификатора рядом новых ВРИ на основе правоприменительной практики. В частности, в Классификатор были внесены следующие изменения, устраняющие вышеперечисленные проблемы.

В новой редакции Классификатора малоэтажная жилая застройка разделена на индивидуальное жилищное строительство и малоэтажную многоквартирную жилую застройку. Введены новые виды разрешенного использования, среди которых – «ведение дачного хозяйства», предполагающее размещение жилых дачных домов на землях сельскохозяйственного назначения. Также уточнены описания ВРИ, в том числе, «Коммунальное обслуживание», «Деловое управление», «Автомобильный транспорт», «Специальная деятельность», «Спорт» и другие.

В Классификатор также внесен ряд иных изменений, устраняющих другие недостатки, выявленные при его применении. Данные изменения, безусловно, улучшают содержание Классификатора и повышают эффективность его использования в ходе практической деятельности.

Однако, несмотря на существенные корректировки Классификатора ВРИ, вопросы, требующие его дальнейшее совершенствование все же остались.

Так, по-прежнему сохранились закрытые перечни в описании видов разрешенного использования («Культурное развитие», «Спорт», «Развлечения» и др.), что не позволяет учитывать индивидуальные особенности территории при подготовке документов градостроительного зонирования. Не полностью устранено дублирование тождественных формулировок («научная и селекционная работа») в разных ВРИ. Кроме того, Классификатором охвачены не все виды объектов, подлежащие на практике включению в градостроительный регламент. К примеру, нет однозначного ответа, к какому виду разрешенного использования относить аптеки, пожарные депо и другие. Вместе с тем, в Классификаторе присутствуют ВРИ («Резервные леса»), целесообразность закрепления которых ставится под сомнение в силу регулирования их правового положения федеральным законодательством.

В заключение хотелось бы сказать, что принятие Классификатора, бесспорно, является важным достижением, играющим огромную роль в упорядочивании земельно-имущественных отношений посредством введения единого подхода при установлении видов разрешенного использования земельных участков, включая унификацию наименований таких видов, их описания и содержания, а его влияние на эффективное установление видов разрешенного является положительным и значимым.

Библиографический перечень:

1. Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» //СПС КонсультантПлюс.
2. Распоряжение Правительства РФ от 01.12.2012 № 2236-р «Об утверждении плана мероприятий («дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //СПС КонсультантПлюс.
3. Земельный кодекс Российской Федерации//СПС КонсультантПлюс.
4. Интервью с М.В. Бочаровым о классификаторе видов разрешенного использования земельных участков //Управление развитием территории. 2014. № 3. С. 16-20.
5. Постановление Правительства ХМАО - Югры от 29.12.2014 № 534-п «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Ханты-Мансийского автономного округа – Югры».
6. Приказ Минэкономразвития России от 30.09.2015 № 709 «О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540» //СПС КонсультантПлюс.

Обслуживание жилой застройки (2.7) (размещение объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования с кодами 3.1 (коммунальное обслуживание), 3.2 (социальное обслуживание), 3.3 (бытовое обслуживание), 3.4.1 (амбулаторно-поликлиническое обслуживание), 3.5.1 (дошкольное, начальное и среднее общее образование), 3.6 (культурное развитие), 3.7 (религиозное использование), 3.10.1 (амбулаторное ветеринарное обслуживание), 4.1 (деловое управление), 4.6 (общественное питание), 4.7 (гостиничное обслуживание), если их размещение связано с удовлетворением повседневных потребностей жителей, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не причиняет существенного неудобства жителям, не требует установления санитарной зоны).

3. Использование земельных участков для размещения рыбоводной инфраструктуры может осуществляться собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков, обладателями сервитута для целей аквакультуры (рыбоводства). Вид разрешенного использования соответствующего земельного участка устанавливается в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540 (зарегистрирован Минюстом России 8 сентября 2014 г., регистрационный N 33995).